书名：城市的胜利作者：[美]爱德华.格莱泽译者：刘润泉出版社：上海社会科学院出版社出版时间：-12ISBN：6阳光地带的住房为什么如此便宜？为什么休斯敦、亚特兰大、达拉斯和菲尼克斯的房价比美国沿海城市便宜这么多呢？在非理性繁荣的短暂时期内，住房的价格会变得几乎让人不可思议。拉斯维加斯的房价在——年间奇异地翻了一番，随后又出现了一次同等程度的价格暴跌，这超出了经济学家的知识范畴。但是，从更长一段时间来看，住房的价格基本上是符合传统经济学的规律的。这些规律也许会暂时性地失灵，就像拉斯维加斯的情况一样，但它们随后会强有力地重新证明自己。价格反映的是供需之间的互动。不论是住房还是其他东西，只有在需求强劲而供应不足的时候才能维持较高的价格，较低的价格可能是由需求不足或供应过剩而导致的。对于水的需求是巨大的，但经常会有人免费地提供几杯水，因为水太多了。我为了吸引自己孩子的注意力而随手画的几幅非常难看的素描肯定不会卖出很高的价钱，不论它们的供应是多么地短缺。质量不佳决定了需求不旺和价格不振。某一个城市的住房需求反映了在那里可以获得的收入和那里可以提供的其他乐趣。几乎2/3的城市房价的变化可以用人均收入和两个气温变量来解释。平均来看，如果某地的家庭收入高出1%，它的住房价格就会高出1.35%。如果某地1月份的气温在5度以上，它的价格就会提高3%。——年间某一城市的收入每增加1美元，住宅价格就会上涨1.20美元。在美国沿海房价较高的地区，需求是非常强劲的，原因在于第五章所讨论过的较高的收入和较多的乐趣等因素。加利福尼亚州的圣塔克莱拉县，即硅谷，拥有非常迷人的地中海气候和比全国平均水平高出60%的收入。毋庸置疑，人们将会为了居住在那里而付出更多的金钱。在——年间，该县的平均房价接近,美元，是美国平均房价的4倍。此后房价有所回落，但根据最近的销售数据来看，圣塔克莱拉县所在的圣何塞市在年第二季度仍然是美国大陆房价最高的地区。然而，圣塔克莱拉县的高房价反映的不仅是良好的天气和较高的收入。在从到年的八年时间里，圣塔克莱拉县仅批准了大约16,套新的单一家庭的住宅，几乎相当于每50英亩土地上新建一套住宅。尽管需求非常旺盛，但该地区单一家庭住宅的存量只增加了不足5%，不到同期美国平均水平的1/3。如果硅谷在过去的八年中建造了,套住宅，那么根据标准的住房统计数据，住房价格将下降40%左右，尽管那里有良好的天气和较高的收入。在——年间，囊括了休斯敦的得克萨斯州哈里斯县，它真正批准了超过,套的单一家庭住宅，几乎相当于每5英亩土地上新建一套住宅。大量的开工建设有助于解释为什么休斯敦的房价是人们能够负担的。当然，休斯敦的一套住宅绝不会像硅谷的一套住宅那么昂贵，至少是在加利福尼亚人能够取得更高收入和享受到更为舒适的夏天的情况下。然而，休斯敦的经济要比铁锈地带的大多数经济体繁荣得多，许多美国人似乎更加偏爱炎热和潮湿的气候，而不太喜欢中西部地区寒冷的气候。许多人喜欢居住在休斯敦，但它的房价仍然比较低，因为建造房屋非常地容易。并非每一个房价较低的地方都是通过大量地新建住宅来维持比较便宜的房价的。经济衰退和气候寒冷共同限制了人们在底特律生活的需求，这是那里的房价非常便宜的真正原因。底特律的平均家庭收入比全国平均水平低48%，一套中等水平的住宅仅卖90,美元，相当于全国平均水平的一半。底特律非常寒冷的冬天使得它的房价甚至低于这一地区的收入可以承受的水平。事实上，底特律的房价已经低于新建住房的成本，由此必然导致的结果是：基本仍然不会有私人来到这里开发房地产，人口将会继续流失。当房价不高以至于无法支持新的建设项目时，新的住宅与新的居民将不会出现。在像底特律那样的地方，我们可以说是需求不旺导致了较低的房价，因为那座城市里几乎没有什么建筑。在像休斯敦那样的地方，我们可以说是供应充足而非需求不旺导致了较低的房价，因为那座城市里有很多新的建筑。大量的住宅不仅会压低房价，而且会减少房价的波动，就像最近那些动摇了美国经济的价格波动一样。年5月至年5月间是最近一次泡沫的高峰时期。根据凯斯-席勒房价指数，美国的住宅价格上涨了64%，这一指数覆盖了20个大城市；通过研究同一住宅的再次销售情况，它试图消除住宅质量发生变化所带来的影响。这一数据不包括休斯敦，但包括住宅市场与其相差无几的达拉斯。在达拉斯，房价在这4年的高峰期内只上涨了8%，低于通货膨胀率。在泡沫高峰期之后的3年中，全国房价平均下跌了32%，但达拉斯的房价仅下跌了5.5%。在美国大部分地区的房价出现断崖式下跌的时候，全国房地产经纪人协会的数据表明，休斯敦的房价仍然保持着惊人的稳定——年的平均销售价格为,美元，年为,美元，年为,美元。尽管全球的房地产市场出现了剧烈的波动，但休斯敦的房价仍然保持了稳定，这是因为建筑对不断变化的需求作出了反应。年，在房地产繁荣的高峰期，哈里斯县批准了30,套以上的住宅，这些新建项目帮助控制了房价。年，住宅建设下降了一半，住宅建设的减少缓解了房价的下跌。灵活的住宅供应通常会限制房价的泡沫。在——年间，全国26个城市的实际房价平均上涨了94%；当时的住宅建设是最困难的，但美国28个供应限制最少的城市仅上涨了28%。在20世纪80年代的经济繁荣时期，限制供应的地区的房地产价格上涨了29%，而灵活供应的地区仅上涨了3%。灵活的住宅供应并不是治疗购房者狂热症的万能良药，拉斯维加斯和菲尼克斯对新建住房的限制并不多，但这些地方仍然出现了剧烈和痛苦的价格波动。然而，灵活的住宅供应的确会降低发生这种情况的可能性。得克萨斯州的开发商可以提供大量新建的、价格比较便宜的住宅，因为在休斯敦新建一套标准住宅的有形成本大约是每平方英尺75美元。在得克萨斯州或拥有大量土地的任何地方购买住宅的费用有什么理由会大大高于建造住宅的成本呢？得克萨斯州和加利福尼亚州加在一起拥有非常巨大的空间，假如全世界的人都到这两个州来居住的话，每人将拥有超过1,平方英尺的土地。美国拥有大量的土地，这意味着在很多县购买一套住宅的费用通常只会比有形的建造成本高出25%。然而，在美国沿海的很多地区，住宅的价格大大超过了它们的建造成本。洛杉矶的住宅建造成本比休斯敦高25%，但洛杉矶的住房价格比休斯敦高出了%以上。很难拿休斯敦与曼哈顿相比，因为向高空拓展空间的成本要远远高于向四周拓展的成本。然而，近些年来，曼哈顿新建公寓的价格已经比向高空发展的成本贵出了两倍以上。建筑成本以外的某种因素应对美国沿海地区的高房价负责。关于美国沿海地区的高房价，最直截了当的解释是土地稀缺导致了价格昂贵。曼哈顿当然没有很多的土地，这也正是人们认可向高空发展的高昂成本的原因。但是，在高层建筑上多增加一层并不需要更多的土地。因此，土地稀缺无法解释为什么曼哈顿的房价会大大高于增建一层的建筑成本。此外，在房价高昂的郊区，如圣塔克莱拉县和纽约州的威彻斯特县，实际上每个家庭占用的土地是多于休斯敦的。在得克萨斯州的哈里斯县，每英亩土地上有3.6人。威彻斯特县和圣塔克莱拉县的同比数据分别为每英亩3.44人和2人。那些地方有着非常充足的土地，只是还没有用于开发。所有的土地都是不一样的。在平整的土地上建造房子要容易一些，在山地则有些困难。沃顿商学院的经济学家阿尔伯特·塞兹关于本地地形学的研究已经发现，影响建造房子的自然障碍（包括山和水）有助于解释各个城市之间在住宅供应方面的差异。休斯敦的地形是平坦的，威彻斯特县的大部分地区也是平坦的，但硅谷的大部分地区是非常崎岖的。然而，尽管圣塔克莱拉县60%的土地因为地势陡峭而无法建造房子，但其余的土地上每英亩只有5个人和两套住宅，这很难说是非常拥挤的。圣塔克莱拉县和整个美国沿海地区的确存在土地的稀缺现象，但这种稀缺是由管理而非由自然导致的结果。在布莱斯·沃德和詹妮·舒兹的帮助下，我尝试对整个大波士顿地区的土地利用管理进行了评估。在共计个城市和城镇中，大部分地区的住宅平均最低占地面积大于1/3英亩。大部分地区只有10%或更少的土地可以用来建造多户住宅。在过去的30年里，马萨诸塞州的城镇实施了越来越严厉的、阻止新的开发和拆分的政策。有一座城市甚至禁止在任何有一个“令人讨厌的大水坑”的地方建造房子。保护湿地很重要，但如果走到了极端，环保主义就变成了纯粹的邻避主义，即反射性地反对附近任何新的建筑。在马萨诸塞州，对土地利用限制越多的地方，新的建筑就越少。每一项过度的政策都会导致建筑减少10%左右。不同的地区在——年间，最小占地面积每增加10,平方英尺或1/4英亩，就会导致建筑减少10%。这不应该令人感到惊讶。土地的数量是固定的。如果你需要增加每套住宅的占地面积，那你就会得到更少的住宅和更高的房价。最小占地面积每增加10,平方英尺，房价将会上涨4%。加利福尼亚州的增量控制同样减少了新建住宅的数量，并推升了房价。事实上，同样的模式也适用于整个国家。在美国房价高企的沿海地区，住宅的供应不仅受限于土地的稀缺，也受限于公共政策为新建住宅所设置的障碍。相比之下，休斯敦在房地产开发方面一直持鼓励的态度。这座城市是由两位来自纽约北部的房地产开发商开发的，他们用来吸引未来定居者的是新鲜的饮用水和令人神清气爽的海上微风。在后来的年中，在休斯敦商会的领导下，当地的商业利益引导和推动休斯敦成为了一个城市巨人。最为重要的是，这座城市的领导人已经作出了承诺，在新建住宅方面不存在任何障碍。休斯敦是唯一一个没有区域规划法规的城市。与任何其他地方相比，休斯敦的开发商已经成功地宣布，限制开发将会降低这座城市的可承受性，从而降低其取得成功的可能性。这些说法显然是自私的，但它们的确也是正确的。休斯敦的这台不受约束的增长引擎在提供能为人们所负担得起的住宅方面所取得的成绩，实际上超过了美国东西两岸所有的渐进式改革者。在20世纪20年代初期，纽约也是开发商的一个天堂，它的住宅价格也一直保持在人们可以负担的水平上。战争结束之后，纽约开始越来越多地限制开发，试图通过租金限制和公共住宅来弥补私有住宅供应的不足。这一策略遭到了惨重的失败，就像它在欧洲的遭遇一样。大规模地提供价格便宜的住房的唯一办法是解除对开发商的限制。莱维敦、伍德兰兹和另外数百个大型开发项目之所以价格低廉，是因为它们是大规模地建造的。大规模的生产已经生产出了每一个人都可以负担得起的服装和汽车，它在住宅市场产生的效果也是一样的。像纽约和旧金山这样的地方，在口头上表示注重为穷人提供低成本住宅，但人们通常都负担不起。得克萨斯州从来没有作出过住宅方面的任何承诺，但在建造廉价住宅方面却走在了全国的前列。如果比较古老的、房价较高的城市希望展开竞争，它们就必须像休斯敦一样行动起来，允许建造更多的房子。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
本文编辑：佚名
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